新加坡——1986年，29岁的J·帕拉苏拉曼(J Parasuraman)和妻子从父母的三居室公寓搬出，从建屋发展局(HDB)手中买下了自己的第一套房子，当时他们只想着一件事:拥有更大的居住空间。
“尽管当时只有我们两个人，但我们知道我们会有孩子的。因此，我们决定购买行政公寓，”这位67岁的财务咨询公司执行董事兼顾问说。
他花了11.1万新元——这在当时是一笔不小的数目——买下了他在后港的梦想之家。如今，他的公寓在转售市场上可以卖到83万至120万新元，这是根据后港类似公寓的挂牌价格计算的。
近四十年来，随着新加坡经济的快速增长，不仅房价上涨，年轻一代对住房的期望和愿望也在上升。
以25岁的企业家刘文凯为例。2021年，他搬出了父母的公寓，租了一套一居室的公寓，因为他想要更多的个人空间。
几个星期前，由于房租涨得太多，他回到父母家住了。在体验过私人住宅的生活后，他说，如果他将来有自己的房子，他不太可能买公共公寓。
他补充说，如果私人房产的价格超出了他的承受能力，他将搬到邻国去“实现我的私人住房梦想”。
刘先生并不是唯一一个渴望拥有私人房产的人。
最新一期的《今日青年调查》发现，80%的年轻人表示拥有自己的房产是他们的人生目标之一，60%的人希望在住房方面比他们的父母过得更好。
今年8月进行的《今日青年调查2023》对1000名年龄在18岁至35岁之间的受访者进行了调查。
这是该年度调查的第三版，调查内容包括年轻人对住房、大学学位的重要性、职业发展、蓝领和白领工资差距以及公民参与的看法。研究结果于上月发表。
Raj Nadarajan /今天
最新一期的《今日青年调查》发现，80%的年轻人表示拥有自己的房产是他们的人生目标之一，60%的人希望在住房方面比他们的父母过得更好。
在谈到年轻人的住房愿望时，经济学家宋seng Wun指出，这是社会变得更加富裕的重要组成部分。尽管近年来随着经济的成熟，新加坡的经济增长有所放缓，但根据最新的公共统计数据，新加坡家庭收入中位数在过去10年增长了33%——从2012年的7566新元增至2022年的10099新元。
宋先生是金融服务提供商CGS-CIMB的经济顾问。他表示:“需求和基本需求可能会有所不同，因为经济发展创造了就业机会，使人们能够追求更高的最低基本需求。”
宋表示，上世纪60年代国家建设初期，人们开始推动自置居所，当时大多数人都住进了负担得起的公共住房。
今天，虽然公共住房拥有率仍然很高——大约每10个新加坡居民中就有8人住在公共住房中——但这一比例在过去十年中总体呈下降趋势。
根据新加坡统计局(Singapore Department of Statistics)的数据，2012年约有81.6%的居民住在公共住房中。2017年，这一比例降至79.0%左右。去年，这一比例进一步降至77.9%左右。
宋指出:“越来越多的人，甚至是首次购房者，可以负担得起私人住房作为他们的第一套住房。”
在这方面，政府一直致力满足市民日益增长的期望，包括提高公共房屋和周边设施的标准，同时利用房价与收入比率和购房者用于支付按揭分期付款的月收入比例等基准，维持市民负担得起的单位，这些指标与国际基准相比仍较低。
满足新加坡人的住房需求和愿望是一个长期关注的问题，这一话题不时在国会发表。在议会之外，无论是在咖啡馆、网络论坛还是社交媒体上，这也是一个常见的讨论话题。
然而，很少有人谈论的是，当一个面积为719平方公里的土地稀缺的城市国家试图满足400多万居民(总人口为592万)的住房需求和愿望时，所涉及的权衡。
经济学家和房地产分析师重申，鉴于新加坡有限的土地空间和作为一个城市国家的限制，一些权衡是不可避免的。
例如，拨出更多土地用于私人房地产开发，将意味着公共住房供应减少。虽然受抑制的转售市场对潜在买家来说可能是一个福音，但这意味着现有房主的资产无法升值——这甚至可能影响到他们的退休计划，因为新加坡人通常用他们的中央公积金(CPF)储蓄来买房。
“你可以有抱负，但(房主)也必须意识到，总要付出代价，”房地产科技公司茂格(moguls .sg)首席研究官麦鸿崧(Nicholas Mak)表示。
今天我们来看看其中的一些权衡:
传媒专业本科生谢琳·谭(Sherlyn Tan)曾两次申请按订单建造(BTO)公寓，但都没有成功。她指出，她父母在上世纪90年代末在别德(Bedok)买的那套五室公寓当时价值30万新元。
如今，同一地区的一套五室BTO公寓最近推出的价格高达73.7万新元。这位23岁的年轻人说:“我在别德长大，我担心自己可能负担不起住在父母附近的费用，因为成本不断上涨。”
对于几个月前刚刚生下第三个孩子的35岁的扎基亚·法廷·赛弗·伊姆兰来说，将来从她目前的四居室BTO搬到一个更大的房子里是他们非常关心的事情。
“我们搬家的主要原因是为了获得更多的空间。而且你只有在转售公寓里才能得到这样的优惠，因为现在的BTO几乎都是一样的大小，”这位技术支持工程师说。他还指出，并非所有的BTO项目都有五室公寓出售。
去年4月，国家发展部表示，自1997年以来，组屋的面积一直没有变化，而平均家庭人数却在减少。
“考虑到新加坡的土地限制，组屋必须在组屋的面积和供应之间取得平衡，”在回答国会关于政府是否会考虑增加组屋平均面积的问题时，该部表示。
35岁的Zakiah Fatin Saiful Imran几个月前刚刚生下她的第三个孩子
几个月前，他们一直在考虑从目前的四居室BTO搬到未来更大的房子。
物业分析人士指出，为维持公营房屋的可负担性，政府目前为某些被认为最需要公屋的群体，例如首次置业者，提供有针对性的补贴。
赫顿亚洲高级研究总监李世德(Lee Sze Teck)表示，发放更多补贴是帮助购房者的“最简单”方式，但他警告称，这是“不可持续的”。
麦鸿崧对此表示赞同，他说:“今天在BTO演习中支付的补贴实际上来自过去的纳税人。”
他补充说，向购房者提供更多补贴只意味着增加更多的账单，而后者“最终也会通过税收间接支付”。
政策研究所(Institute of Policy Studies, IPS)高级研究员兼副主任克里斯托弗·吉(Christopher Gee)表示，值得考虑的是，将补贴范围扩大到那些“明显买得起”更高价值房屋的多次购房者或升级者，是否真的更好，或者援助是否应该继续专注于帮助人们迈出“向社会流动阶梯上升的第一步”。
他说，这是考虑到新加坡的其他公共支出需求，比如照顾老龄化人口。
第一太平戴维斯新加坡(Savills Singapore)研究与咨询执行董事Alan Cheong表示，由于需求在一定程度上推动了房价上涨，抑制住房需求的一个方法是控制人口增长，尤其是“关闭移民水龙头”。
CGS-CIMB的Song先生指出，假设减少新加坡的人口规模可以在一定程度上限制住房需求，但考虑到新加坡人口老龄化，这种极端的举措从长远来看只会有害。
“我们的年轻人越来越少，人口老龄化也越来越快。人口将会灭绝。那么，当没有人想买的时候，你想怎么处理你的房产或汽车呢?”
他补充说，新加坡还必须保持健康的人口规模，以维持经济增长并创造高薪工作。
扎基亚女士说，大约两年前，当她的公寓达到最低居住期限(MOP)时，她和丈夫考虑卖掉他们的房子，因为这是一个“卖方市场”。
虽然他们的房子在转售市场上可以卖到一大笔钱，但她指出，新房的价格可能会抵消任何收益，除非他们选择降级。
虽然市场降温措施可以在一定程度上让人们买得起房子，但扎基亚表示，必须有一些平衡，这样卖家也能赚到一些钱。“如果你亏本出售，就更难负担下一套房子，”她补充说。
IPS的吉先生说，新公寓的补贴使首次购房者能够负担得起，从而使他们受益。当这些业主出售他们的公寓时，他们可以享受资本收益，并能够将补贴“货币化”。
“我们现在看到了这样做的后果。它(资本收益)一直是可取的。它在储蓄积累和新加坡人的房屋净值积累方面做了一些事情。”
莫卧儿的麦先生。sg指出，截至2022年，有超过120万个自住组屋单位。
他指出，新加坡人通常使用公积金储蓄来支付他们的公寓，他指出，抑制转售市场价格将有效地“减少你的财富，(影响)你的公积金资金投资的公寓”。
“你在用你的公积金，你的退休基金和你的公寓挂钩，”他说。
“想象一下下一代买家，因为他们……想要更便宜的房子，你就会让别人的房子更不值钱?这是相当具有破坏性的，”他说。
宋先生说，实际上，房主不可能两全其美。他说:“除非很明显，你在寻找不同的(住房)地区，你希望从该地区较高的售价中获益，并从一个你可能不必支付那么多钱(买房)的地区获益。”
对于大学生谭女士和她的男朋友来说，选址是选房子的关键考虑因素，因为他们不打算买车。
她说:“我只是想找一套步行就能到达捷运站的BTO公寓。”
理想情况下，他们也想住在各自父母附近——要么在别德，要么在裕廊东——并试图在这些地区申请一套公寓，但没有成功。
他们的观点与其他年轻夫妇的观点相呼应，他们此前曾对《今日》表示，在申请BTO公寓时，不应在某些属性上妥协，比如离父母近、交通便利。
在今年的国庆大会上，李显龙总理宣布，从明年下半年开始，将引入新的“Plus”模式对公共住房项目进行分类，并逐步取消目前的成熟和不成熟的房屋分类。
在新的分类制度下，位于更理想地段的Plus和Prime单位的买家将从组屋获得更多补贴，但他们也将面临更严格的限制，例如最低居住期限为10年。除其他限制外，申请人获得的额外补贴也必须在转售时退还给组屋发展局。
Raj Nadarajan /今天
加冷捷运站旁的组屋。之前接受TODAY a采访的年轻夫妇
关于在申请BTO单位时，不能在某些属性上妥协，比如离父母和同事近
传输节点的连通性。
PropertyGuru Group新加坡地区经理Tan Tee Khoon博士表示:“这些更严格的措施旨在解决公平问题，并阻止任何将组屋视为一种投资形式的看法。
“我们应全面推行这项新的重新分类计划，并在适当时候透过政府渠道提供反馈。”
专家表示，考虑到土地供应有限，继续在现有的住宅区建造新房，让每个人都住在父母附近，是站不住脚的。
政府不能在成熟屋邨兴建更高的单位，并增加单位供应吗?
专家指出，这不仅涉及将现有公寓的居民迁离，为新公寓让路，而且建造更高的公寓也不是没有限制的。
“我们可以建多高的公寓是有限制的。我们需要考虑飞机的飞行路线、风的流动以及高层建筑对低层建筑的投影，”赫顿亚洲的Lee先生说。
PropertyGuru的谭博士补充说，其他限制包括更高的建筑成本和潜在的交通拥堵。
陈博士说:“总体规划的愿景是创造就业集群，并使郊区更具吸引力，如登加。”
“对成熟和热门地点的需求是无限的。因此，如何在确保可行性的同时抑制需求，将是组屋建设的首要议题。”
一位希望大家只知道她叫洛莉莉的本科生说，她希望有一天能拥有一处私人房产。
和她的许多同龄人一样，她认为这样的房产会更好地增值，也会给人一种个人成就感。
Lorilie表示，她对政府分配更多土地用于私人房地产开发的想法“绝对开放”，尽管这导致房价普遍上涨的可能性“并不理想”。
45岁的刘锦洪先生和他的妻子及两个孩子目前住在一个公共单位。刘銮雄表示，这对夫妇一直想拥有第二套房产作为投资。然而，目前这对他们来说“似乎有点遥不可及”。
他说，他希望政府能放宽对购买第二套物业的限制，特别是让业主不必等到第一套单位达到MOP才购买。
“如果像我们这样的人要等5年才能买第二套房产，那么我们可能会失去一些非常好的投资机会，”他说。
他亦认为，如果政府拨出更多土地作私人物业发展，供应增加可能会导致楼价下跌。
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刘德华和他的妻子及两个孩子目前住在一套公屋。刘銮雄表示，这对夫妇一直想拥有第二套房产作为投资。然而，目前这对他们来说“似乎有点遥不可及”。
然而，专家指出，任何放宽购买私人房产的标准都会导致需求增长，从而推高价格。而且，即使预留更多土地给私人房地产开发商，也“不能保证”房价会下跌。
IPS的Gee表示，私人市场上的开发商可以“随心所欲”地设定价格。
“如果你(政府)把更多土地卖给私人发展商，你就能控制房价吗?”他们(开发商)想怎么收费就怎么收费。”
莫卧儿的麦先生。Sg表示，虽然不同开发商之间可能存在一定程度的竞争，但这不会导致价格下降，因为他们首先想要保护自己的利润率。
他补充说，发展商还需要为他们打算建造房屋项目的地块投标，然后在出售物业时将其考虑在内。
城市土地研究所(ULI)亚太住房中心5月份发布的最新住房可获得性指数发现，在报告所调查的45个城市中，新加坡私人住宅的中位数价格最高。报告称，新加坡私人住宅的价格中位数是家庭年收入中位数的13.7倍。
宋先生说，从政策的角度来看，政府的首要任务是照顾首次置业者，确保他们能负担得起公共房屋。
“(这)不是为了让私人住房更容易负担，因为这不是房屋所有权的政策目标，”他重申。
39岁的物流专业人士Faizul Anuar八年前从他父母的两居室公寓搬了出来，因为他的兄弟一家搬到了那里。
他曾想买一套房子，但当时没有达到最低年龄要求。即使到了35岁，他也面临着非常有限的选择，因为单身人士只允许购买未成熟楼盘的新公寓——这一规定将从明年下半年开始取消。
因此，他别无选择，只能在公寓里租了一个房间。
今日青年调查发现，76%的受访者认为单身人士购买组屋的最低年龄应该从目前的35岁降低。与此同时，75%的人认为社会应优先为家庭提供公共住房。
同样，法祖尔表示，他希望像他这样的单身人士可以在更年轻的时候购买较小的公寓。
“一些单身人士在30岁之前就能买得起两居室或三居室了。我不认为想要成家的人会想买这种类型的公寓，”法祖尔说。他补充说，单身人士可以在不与夫妻或家庭直接竞争的情况下拥有自己的住房。
现在，他想买一套四室组屋，这样他就可以带一些家人一起住了。
“我的侄子和侄女(他哥哥的孩子)在过去六七年里一直住在客厅里，”他说。“我买这所房子是作为单身，但我对家庭成员有义务，他们也可以住在这里。”
当建屋局于1964年设立居者有其屋计划，以支持新加坡人结婚生子的愿望时，未婚人士是不允许购买公共单位的。
但在过去的几十年里，单身人士购买组屋的规定逐渐发生了变化。1991年，政府推出了“单身新加坡公民计划”，允许35岁及以上的单身人士从转售市场购买有限的小单位，这是一个转折点。
在过去的二十年里，政府还增加了住房补助金，并为单身人士提供了更多类型的公寓。李光耀在今年的新年会上宣布，从2024年下半年开始，单身人士将可以申请一套新的两室Flexi BTO公寓，或在任何楼盘购买转售公寓，这又跨越了一个里程碑。
PropertyGuru的陈博士表示，明年将实施的让单身人士更容易获得公共住房的措施是“朝着正确方向迈出的一步”。
然而，他也指出，自1991年以来采用的五项国家共同价值观中有两项是“家庭是社会的基本单位”和“社区支持和尊重个人”。采用共同的价值观有助于在所有种族群体中形成共同的新加坡身份。
陈博士表示，住房政策必须与这些价值“同步”。
其他房地产分析师表示，降低单身人士购买组屋的年龄可能会导致市场需求增加，推高价格。
hutton Asia的Lee表示，在这种情况下，BTO公寓的需求可能会高于转售公寓，因为它们的承受能力更强。
“这可能会导致人们呼吁建造更多的单身公寓。需要在为家庭和单身人士建造房屋之间取得平衡。”
分析人士指出，尽管单身人士和家庭可能不会竞争同一类型的公寓，但将一些大户型的空间用于建造单身人士的小户型，仍可能减少家庭公寓的供应。
虽然分析人士欢迎政府增加住房可及性的行动，但有些人强调必须采取逐步和校准的办法。
分析人士指出，尽管单身人士和家庭可能不会竞争同一类型的公寓，但将一些大公寓的空间转移到建造小公寓上
而面向单身人士的新公寓仍可能减少家庭公寓的供应。
第一太平戴维斯的张先生表示，满足单身人士的住房愿望应该“有一些滞后效应，否则你(实际上)是在推动它”。
他说:“你不能因为预期(需求)而搬家，否则你就会鼓励某些生活方式(比如单身)，从长远来看，这对新加坡的人口结构不一定有好处。”
房地产分析人士表示，尽管仍有很多工作要做，以满足新加坡人不断变化的购房愿望，但总体而言，新加坡的住房体系表现良好。
IPS的Gee称，在可负担性和住房所有权方面，与其他全球城市相比，组屋的公共住房计划是一个“成功的故事”。
虽然ULI的报告将新加坡的私人住房描述为该地区拥有或租赁成本最高的住房，但在谈到新加坡的公共住房和更广泛的住房所有权努力时，它给出了更为积极的评估。
新加坡的住房拥有率最高，为89.3%，远远领先于排名第二的墨尔本(66.7%)。
在公共公寓方面，新加坡的房价中位数是家庭年收入中位数的4.7倍。在这方面，新加坡是亚太地区第二大负担得起的城市，仅次于布里斯班，布里斯班的比率为4.5。
Raj Nadarajan /今天
房地产分析人士表示，尽管仍有很多工作要做，以满足新加坡人不断变化的购房愿望，但总体而言，新加坡的住房体系表现良好。
莫卧儿的麦先生。他说，值得注意的是，像澳大利亚这样的国家——布里斯班是其中的一部分——在为其人口提供住房方面具有优势。
“他们可以继续让城市扩张，建造更多的住房，等等。不幸的是，我们面临着这方面的挑战，”他说，并指出新加坡的土地供应与澳大利亚相比有限。
在会议结束时，Gee指出了新加坡住房体系已经取得的成就。
“它允许几代新加坡人成为房产所有者。新加坡人拥有这种主人翁精神，对国家和社会都有真正的好处。”
“它将人们锚定在社会上，他们在这个被称为新加坡的国家拥有切实的利益。因为我们是一个拥有房屋的国家，而不仅仅是租客。”
