加入团队nversation

　　来自通常可信的消息来源的有关加拿大房地产市场风险加剧的声明，让消费者、投资者、贷款机构和政策制定者都感到震惊，但或许不应只从表面上看他们所描绘的图景。

　　例如，国际货币基金组织(IMF)宣布加拿大房地产市场是北美和欧洲27个发达经济体中风险最大的。国际货币基金组织指出，家庭债务和可变利率抵押贷款较高的国家“违约风险较高”。

　　但对加拿大房地产市场和借款人状况的快速回顾显示，风险指标的状况稳定甚至有所改善，这让我们想知道，是什么导致了IMF发出这样的警报。IMF是许多陷入困境的国家的最后贷款人。

　　加拿大央行(Bank of Canada)最近公布的加拿大财政和房地产市场的情况远没有那么令人担忧。

　　央行表示，它认识到“家庭负债水平上升和房价高企”，因此密切关注风险指标的动向至关重要。但对这些指标的回顾表明，金融脆弱性的增加可能更多地与利率上升有关，而不是与房价上涨有关。此外，一些风险指标表明，随着时间的推移，风险会有所改善，而不是下降。

　　一个正在改善的指标是新发放抵押贷款的数量和质量。抵押贷款在从2020年第二季度开始迅速上升后，于2021年第一季度达到峰值。尽管房价在2021年继续攀升，但抵押贷款发货量从2021年第一季度的峰值282,272降至2023年第一季度的132,672。

　　另一个朝着正确方向发展的风险指标是贷款收入比(LTI)超过450%的新抵押贷款所占比例，这是高风险抵押贷款的代表。高LTI抵押贷款在2022年第一季度达到峰值，但此后已降至大流行前的水平。投资者在高LTI借款人中所占比例最小，远低于首次购房者和重复购房者。

　　贷款对(住房)价值比率(LTV)是高风险购房者借款人的另一个指标，他们的贷款高达住房价值的95%。LTV越高，风险就越高。自2020年以来，高LTV新抵押贷款的比例一直在下降，因此，在2023年第一季度的新抵押贷款中，LTV达到95%或更高的比例不到5%。

　　然而，一些风险指标最近有所恶化。例如，自2022年初以来，用于新抵押贷款债务的家庭收入比例急剧上升。

　　但这一指标——也被称为偿债比率(DSR)——更多地与利率上升有关，而不是与房价上涨有关。尽管2014年至2021年房价快速上涨，但DSR仍保持稳定(首次购房者甚至有所下降)。

　　另一个恶化的指标是拖欠贷款至少60天的负债家庭比例，这一比例从2021年第三季度的略低于2%上升至2023年第一季度的2.28%。

　　但我们对这些数据并不感到恐慌，原因有二。首先，0.41个百分点的增长令人担忧，但并不令人担忧。其次，目前房贷拖欠率为0.12%，为2014年以来的最低水平。拖欠贷款的增加虽然很小，但主要是由于分期贷款，这些贷款不一定与房地产市场有关。

　　自疫情爆发以来，投资者购买房屋的比例已从22%上升至27%。有些人对此感到担忧，但我们不这么认为。在LTV和LTI比率等风险指标上，投资者借款人的排名低于首次购房者或重复购房者。高杠杆借款人数量和比例的增长不太可能改善整体风险指标。

　　加拿大央行(Bank of Canada)的数据显示，家庭资产负债表以及加拿大人如何管理和偿还债务的情况令人放心。那么，是什么让加拿大成为IMF评估中风险最高的房地产市场呢?

　　简而言之，IMF的分析并非该机构以先进的宏观计量经济学研究而闻名的产物。相反，它采取了一种排序和上色的做法，以呈现一种更多依赖于蜡笔而不是分析的图表。

　　对于借款人和贷款人来说，谨慎的做法是不要过度扩张，并注意因失业而导致的意外收入中断。毕竟，债务是一个由四个字母组成的单词，因此依赖债务需要极其谨慎。

　　穆尔塔扎·海德尔(Murtaza Haider)是多伦多城市大学房地产管理教授和城市分析研究所所长。Stephen Moranis是房地产行业的资深人士。可以通过Haider-Moranis Bulletin网站www.hmbulletin.com与他们联系。