在周四接受共和党总统候选人提名的长篇演讲中，唐纳德·特朗普在强调自己取代现任总统乔·拜登的理由时，谈到了房地产市场的功能失调。
特朗普将不断上涨的住房成本与通货膨胀联系起来，尽管他描述了美国真正的住房负担能力危机，但他夸大了几项统计数据。通货膨胀是拜登的一个长期弱点。
“在本届政府的领导下，我们现在的政府，食品价格上涨了57%，汽油价格上涨了60%和70%，抵押贷款利率翻了两番，事实是，这些利率是多少并不重要，因为你无论如何也拿不到钱。不能买房子。年轻人无法获得任何贷款来买房。在这届政府执政期间，每个家庭的总成本平均增加了2.8万美元。”
所有这些数据都被夸大了，尽管它们的方向是正确的，并且指出了经过多年的物价、住房成本和利率上涨后消费者真正的痛苦。
特朗普的竞选团队几乎没有提出他当选后将如何降低住房成本的具体细节。但他对这个问题的日益关注可能是他计划如何反击拜登的早期迹象，拜登在呼吁全国租金上限并指责共和党人站在“企业房东”一方后，将住房问题作为其竞选活动的一个标志性问题。
Realtor.com?高级经济学家拉尔夫·麦克劳克林(Ralph McLaughlin)说:“我们赞赏正在进行的住房和住房所有权纳入国家政治讨论。”
共和党的2024年竞选纲领甚至把“住房负担能力”放在了“重拾美国梦”一节的首位。
该纲领写道:“为了帮助新购房者，共和党人将通过削减通货膨胀来降低抵押贷款利率，开放联邦土地的有限部分以允许新房建设，通过税收激励和支持首次购房者来促进住房所有权，并削减提高住房成本的不必要的法规。”
随着大选升温，我们对房地产市场和经济的了解如下:
事实上，根据美国劳工部的消费者价格指数，食品价格与拜登上任的2021年1月相比上涨了21%，汽油价格上涨了35%。
尽管这些增长并不像特朗普声称的那么大，但对许多家庭来说，这是重大而痛苦的。
民调显示，通货膨胀一直是拜登最不关心的国内问题之一。自他上任以来，总体物价上涨了19%，低收入和工薪阶层家庭受到了冲击。
尽管年通货膨胀率已经从两年前接近9%的峰值大幅下降到上个月的3%，但物价仍然比四年前高得多。
包括失业率和国内生产总值(gdp)在内的其他经济指标仍然非常强劲。股市也接近历史高点，自拜登上任以来，标准普尔500指数上涨了40%以上。
但对于那些每月仍难以负担杂货和基本必需品的选民来说，这些指标可能看起来很抽象。特朗普希望将这种不满归咎于拜登，并在11月赢得选票。
抵押贷款利率也高得令人痛苦，但并没有像特朗普声称的那样翻了两番。
根据房地美(Freddie Mac)的数据，目前的平均抵押贷款利率为6.77%，是拜登上任前2021年1月初触及的历史低点的两倍多。
即使在去年秋天接近7.8%的近期高点，抵押贷款利率也不到2.65%的历史低点的三倍。但特朗普在夸大细节的同时，又一次指出了一个给消费者带来痛苦的真实问题。
随着美联储提高基准利率以对抗通货膨胀，抵押贷款利率大幅上升。这大大增加了新购房者的月供，迫使许多人推迟买房或降低限价。
房价上涨也于事无补。根据Case-Schiller房价指数，在过去五年中，全国范围内的房价上涨了54%。
根据Realtor.com最近对房价、收入和抵押贷款利率的分析，总的来说，住房负担能力处于大约40年来的最低水平。
人们普遍预计美联储将在9月份的会议上降息，这应该会降低抵押贷款利率。一些共和党人大声谴责美联储降息的前景，担心这可能会在11月的大选中提振民主党。
美联储主席鲍威尔表示，美联储只会根据经济数据采取行动，在考虑降息时不会考虑选举结果。
近年来，家庭开支有所增加，但没有公开数据支持特朗普的说法，即自拜登上任以来，“每个家庭的总成本平均增加了2.8万美元”。
劳工部的数据显示，从2020年到2022年，平均家庭支出增加了11,635美元，达到72,967美元。
自2022年达到峰值以来，通胀已经大幅放缓，如果家庭支出在接下来的两年里继续以这种速度增长，那将是令人惊讶的。但即使他们做到了，也不会达到特朗普所说的数字。
目前还不清楚特朗普从哪里得到2.8万美元的数字，这与在这个问题上广泛使用的任何联邦数据都不相符。
支持特朗普“年轻人无法获得任何贷款来买房”的说法的证据也很有限。
随着利率上升，许多贷款机构确实收紧了借款人的信贷标准。但美联储就这一问题对贷款机构进行的季度调查并没有发现银行打击潜在抵押贷款借款人的行为大幅增加。
调查发现，今年第一季度，合格抵押贷款的贷款标准基本保持不变。不到2%的银行报告在本季度收紧了这类贷款的信贷标准，3.5%的银行报告放宽了标准。
此外，35岁以下人群的住房拥有率也比新冠疫情前有所上升，这让“年轻人无法获得抵押贷款”的说法受到了质疑。
该年龄组的住房自有率在2019年平均为36.7%，然后在2020年初飙升至40.6%，当时疫情限制引发了动荡，许多人逃离大城市，转向郊区和小城镇。自那以来，35岁以下的住房拥有率呈下降趋势，但在第一季度仍高于大流行前的37.7%。
麦克劳克林说:“虽然年轻家庭的住房拥有率在过去两年确实有所下降，但仍高于过去十年的大部分时间，目前为37.7%，略低于38.8%的历史平均水平。”话虽如此，居高不下的房价和利率无疑使年轻家庭在买房时面临挑战。我们预计，随着抵押贷款利率逐步下降，购房者的情况将在未来12个月略有改善。”
