关键的外卖
围绕负扣税的辩论再次升温，一个绿党的政党认为，废除负扣税可能是解决澳大利亚住房负担能力危机和住房短缺的灵丹妙药。
虽然从表面上看，这听起来像是一个简单的解决方案，但取消负扣税不仅不能解决问题，实际上还会加剧问题，使许多澳大利亚人，尤其是租房者更难负担得起住房。
负扣税允许投资者用其他应税收入抵消投资房产的损失，这是一种合理的激励措施，有助于保持租赁市场的活力。任何减少负扣税优惠都会大大减少租金投资，并使租金负担能力恶化。
在澳大利亚，政府与私营企业共同承担提供医院、道路、学校、监狱、公共交通、老年护理和公共住房等基本服务的责任，私营企业往往能够更高效、更廉价地提供这些服务。
房地产投资者通过投资房地产承担了商业风险，并期望获得合理的投资回报。然而，当房地产价格持平或下跌时，负扣税会增加损失，而在经济繁荣时期，负扣税会带来复合回报。
如果政府取消了我的税收优惠，我将不得不考虑我的投资选择，这将意味着提高我的租金或投资其他地方以获得最大的回报。
负扣税不仅适用于富人，许多中等收入者也依靠它来补充他们的退休收入。取消负扣税将对这些投资者产生不成比例的影响，并迫使他们在以后的生活中更多地依赖政府援助。
围绕负扣税的辩论再次升温，一个绿党的政党认为，废除负扣税可能是解决澳大利亚住房负担能力危机和住房短缺的灵丹妙药。
“只要通过改革负扣税和资本利得税来打击贪婪、富有的房地产投资者，就不会增加租户的租金，也不会对父母投资者造成一点伤害。”
真的吗? ?
如今，负扣税重新回到了政治议程上，此前有报道称，联邦政府已要求财政部调查对澳大利亚向投资性房地产所有者提供的数十亿美元税收优惠进行彻底改革的可能性。
虽然从表面上看，这听起来像是一个简单的解决方案，但取消负扣税不仅不能解决问题，实际上还会加剧问题，使许多澳大利亚人，尤其是租房者更难负担得起住房。
让我们深入探讨一下为什么废除负扣税可能会适得其反，借鉴我之前讨论过的原则。
负扣税的概念允许投资者用其他应税收入来抵消投资物业的损失。
这是鼓励普通澳大利亚人——不仅仅是富有的精英——投资房地产市场的众多因素之一。
但让我们明确一点，负扣税不仅仅是富人的一种“避税”，而是一种有助于保持租赁市场活力的合法激励。
在我看来，任何减少负扣税的好处都将大大减少对新建和现有房产的租赁投资，并通过减少投资住房的供应，使租金负担能力恶化。
减少的租赁供应意味着更低的租赁空置率和更高的租金，这与政客们所期望的相反。
请记住，大约30%的澳大利亚人住在出租房中，其中绝大多数是由房地产投资者提供的。
我认为，这些房地产投资者为数百万选择或不得不租房的澳大利亚人提供了必不可少的服务，因此，这些投资者应该像对待所有其他商人一样对待。
不仅如此……
在现代社会，我们纳税，并期望政府为我们提供某些基本服务。
这些设施包括医院、道路、学校、监狱、公共交通、老年护理和公共住房。
在澳大利亚，政府经常与私营企业分担提供这些服务的负担，私营企业往往能够更高效、更廉价地提供这些服务。
当政府无法提供足够的公立医院床位时，私立医院就会挺身而出，不仅可以获得商业贷款的税收减免，还可以获得补贴。
与政府一起提供服务的老年护理机构、学校和公共交通机构也是如此。
我们的政府也提供公共住房，但对那些买不起自己房子的人来说还不够。
虽然政府的社会和公共住房计划是有帮助的，但只有私人租赁市场才能以目前所需的速度和规模提供租赁住房。
房地产投资者存一笔存款，购买一处房产，承诺贷款25年或30年，然后经营一家小企业，为我们社区的其他人提供住宿。
作为回报，我们期望得到合理的投资风险回报，就像其他商人一样。
如果我开了一家洗狗店或一家餐馆，我可以申请合法业务费用的税收减免，包括设立业务或购买业务设备的贷款。
为什么承担商业风险的房地产投资者会有所不同?
我们知道租金并不总能满足我们的开支，但我们接受一定的税收优惠，加上长期的资本增长，将弥补这一点。
有时会，有时不会。
事实是，虽然负扣税在经济繁荣时期会带来复合回报，但在房地产价格持平或下跌时，它会成倍增加损失。
我认识的在房地产投资中赔钱的人和赚钱的人一样多。
就像大多数其他小企业主一样。
如果政府取消我的税收优惠，我将不得不考虑我的投资选择。
为了确保一个体面的回报，如果可能的话，我会提高房租，或者可能会投资其他地方以获得最大的回报。
结果将是租金上涨，租户将不得不争夺仅剩的几处出租物业，或者政府将不得不投入自己的资金，购买或建造物业，享受作为房东的乐趣。
取消负扣税将立即使住房价格更容易承受的观点过于简单化，没有解决市场的复杂性。
事实上，历史的一个重要教训是，取消这种税收激励很可能会减少可供出租的房产数量。
当你降低房地产投资的吸引力时，投资的人就会减少。
这将导致可出租物业的数量减少，从而导致租金减少。
租赁市场本来就很紧张，如果让投资者的处境更加艰难，将会加剧这一问题，让那些已经在为高租金苦苦挣扎的租户处境更加艰难。
与普遍看法相反，负扣税并不仅仅适用于富人。
事实上，受益于负扣税的房地产投资者中，有很大一部分是试图确保未来财务状况的“父母”投资者。
这些人都是收入不高的普通澳大利亚人，他们希望积累财富，为退休做准备。
取消负扣税将对这些投资者产生不成比例的影响，剥夺他们建立长期金融安全的关键途径。
当然，取消负扣税或修改资本利得税豁免可能会在短期内为政府节省一些钱，但从长远来看，这将伤害到政府声称要保护的那些人。
许多中等收入者依靠这一策略来补充他们的退休收入，而取消这一策略可能会使他们在以后的生活中更加依赖政府援助。
我们不必猜测取消负扣税的后果——我们以前就见过这种情况。
上世纪80年代，当政府暂时废除负扣税时，悉尼和珀斯的租金急剧飙升。
由此产生的租金危机迫使政府在几年后恢复了这一政策。
这是一个明显的教训，取消负扣税并没有使住房更容易负担——它只是把问题转移给了租房者，他们最终承受了政策变化的冲击。
相反，政策制定者应该把重点放在解决推高房价的真正问题上。
投资者不仅购买现有房产，还帮助推动新住宅的建设。
当投资需求放缓时，建筑活动就会下降，导致新建房屋数量减少。
这尤其成问题，因为澳大利亚已经面临住房供应短缺，尤其是在可负担的租赁市场。
如果我们通过取消负扣税来阻止投资者参与市场，那么建造的房产就会减少。
这反过来又加剧了住房短缺，尤其是对那些更依赖租赁市场的低收入家庭来说。
我们最终会有更少的房产可供出租，租户之间的竞争更激烈，从而推高租金。
正如我经常说的，解决住房短缺的办法不是阻止投资，而是鼓励投资，增加房地产的总体供应。
取消负扣税的一个较少讨论但同样重要的后果是其对整体经济的影响。
房地产行业是澳大利亚GDP的重要贡献者，任何降低投资者信心的政策都会对多个行业产生连锁反应，包括建筑、金融甚至零售。
尤其是建筑业的放缓，将导致失业和经济活动的减少。
围绕负扣税的讨论往往会分散人们对住房负担能力危机的真正根源的关注。
正如我在过去的文章和我的播客中所概述的那样，真正的罪魁祸首是住房供应的缺乏，限制性的规划法律，以及限制我们可以建设的地方和数量的基础设施瓶颈。
以下是一些更有效的解决方案:
简化规划审批:减少繁文缛节，提高规划流程的效率，将使开发商能够将更多的房产推向市场，增加供应，缓解价格压力。
投资基础设施:通过改善交通在远郊的油墨和便利设施，我们可以使这些地区更具吸引力，分散需求，减少内城价格的压力。
鼓励建租发展:后经对大规模租赁住房的投资，也就是所谓的“建房出租”，可以提供稳定的租赁住房供应，并有助于稳定租金。
为新建房屋提供激励措施:与其惩罚投资者，为什么不提供额外优惠呢对那些投资新房产的人有什么激励措施?这将鼓励公司建设更多的住房，增加租赁供应，创造就业机会。
支援私人物业投资者
另一个关键问题是鼓励私人房地产投资者，他们已经在提供急需的租赁住房。
这些普通的澳大利亚人在租赁市场上扮演着至关重要的角色，但他们经常受到不断变化的立法和政策不确定性的攻击。
租赁法律、税收和法规的频繁变化不仅会造成挫败感，还会阻碍潜在投资者进入市场。
让房地产投资者有一种稳定和确定的感觉，我们可以鼓励更多的人提供租赁住房。
这种方法不仅更快，而且比向企业提供大量激励措施以建设“租来建”的项目更具成本效益。
毕竟，几十年来，私人投资者一直是租赁市场的支柱，如果激励得当，他们可以继续在解决住房短缺问题上发挥重要作用。
如果政府专注于提供一致性，或许是通过长期立法框架或税收激励，更多私人投资者将有动力扩大投资组合或留在市场。
这将有助于更快地满足租赁住房的需求，而不是等待大规模的建设租赁开发项目成为现实。
从本质上讲，如果我们真正希望在中短期内增加出租房屋的供应和负担能力，支持和鼓励住宅物业投资者应该是我们的首要任务。
取消负扣税将是对一个复杂问题的下意识反应，可能会让事情变得更糟，而不是更好。
这是一种针对澳大利亚住房负担能力危机的症状而不是根本原因的方法。
如果我们想让更多的人买得起住房，我们需要增加住房供应，而不是抑制投资。
解决住房危机的办法在于鼓励更多的建设，减少繁文缛节，投资基础设施，而不是惩罚那些帮助维持租赁市场运转的投资者。
通过了解和解决导致住房危机的真正因素，我们可以创造一个更公平、更实惠的市场，为每个人服务。
