许多专家向我们保证，过去的表现可以很好地预示未来的表现。

　　我调查了他们是如何依靠过去的表现来做出预测的，并发现了一个巨大的矛盾。

　　一些分析人士声称，强劲增长的历史是未来增长的可靠预测，而另一些人则持相反观点，他们向我们保证，过去表现不佳的领域早就应该出现增长。

　　这两种说法似乎都合乎逻辑，但只有一种是正确的——或者它们都是错误的。

　　一组专家声称，我们应该只购买那些“经受住了时间考验”的郊区房产。

　　他们说，他们过去的优异表现不仅为我们提供了最高水平的安全性，而且为未来价格的持续增长提供了最好的前景。

　　这纯粹是基于这样一种预期:过去的良好表现会带来更好的未来表现。

　　另一组专家则持完全相反的观点，他们依靠缺乏过去表现来选择“不该增长”的领域。

　　他们用“均值回归”和“市场周期”来精确定位价格多年未上涨的地区，声称这些市场将很快赶上过去经历过高价格增长的市场。

　　我们之所以有这两种持续存在但相互矛盾的理论，是因为它们似乎都有效。

　　一些地区确实经历了持续的价格上涨，而另一些地区则在多年几乎没有增长后出现了繁荣。

　　但是，这只能证明未来的表现与过去的表现完全没有关系。

　　只有当买家需求超过供应时，房价才会上涨，而当住房供应大于需求时，房价才会下跌。

　　当过去强劲的价格增长使一些地区无法负担时，潜在的购房者不会从一个州涌向另一个州，寻求更负担得起的住房——他们与工作、家庭和朋友的联系太紧密了。

　　2014年，塔斯马尼亚政府试图通过其“让塔斯马尼亚”(Make it Tasmania)计划吸引购房者来到这个岛屿国家，这一事实戏剧性地说明了人们留在原地等待购买条件改善的事实。

　　新的州增长部成立了，提供国家支持的商业支持和就业资源，以及慷慨的现金补助和购房者印花税豁免，鼓励人们搬到塔斯马尼亚州。

　　当时，霍巴特的房价中位数是我们所有首府城市中最低的，而塔斯马尼亚的房价比其他任何州或地区都要便宜。

　　一切都是为了吸引来自大陆的购房者来到塔斯马尼亚。

　　但是，这些激励措施和低房价促使人们搬到那里去了吗?

　　如图所示，根据澳大利亚统计局住房金融统计，塔斯马尼亚州的购房者数量在2014年至2015年间有所下降。

　　但与此同时，东部大陆各州的购房者数量有所上升，这表明人们没有足够的动力搬迁。

　　让塔斯马尼亚被遗弃吧，它的存档网站和社交媒体页面默默地见证了这样一个事实:人们不会仅仅因为过去的房地产市场表现就搬到州际。

　　房地产市场强劲表现的秘密在于未来，而不是过去，只有那些了解市场实际运作方式的人才能做出准确的预测。