新的研究表明，尽管数据显示抵押贷款占总信贷的比例有所下降，但市场上仍有更多住房贷款的空间。

　　肯尼亚抵押贷款再融资公司(KMRC)的研究分析了肯尼亚中央银行(CBK)的年度银行监管报告，指出这种增长空间存在于较低层次的金融机构。这些低一级银行的抵押贷款占总贷款的比例也同样较低，其中一家银行已经完全退出了市场。这是与顶级银行相比。

　　这份名为《2023年银行业抵押贷款市场状况》(State of The Banking Mortgage Market 2023)的研究详细显示，市场上80%的抵押贷款集中在前七家银行。到2022年，这一数字为78%。

　　韩国中央银行(KCB Bank)占抵押贷款总额的31%，居首位，其次是斯坦比克银行(Stanbic Bank)的12%，以及汇丰银行(HFC)的9%。

　　NCBA和渣打银行各持有8%的股份，Absa银行持有7%的股份，合作银行、股权银行和家庭银行各持有5%的股份。该研究表示:“相比之下，较低层次的市场更加分散，但体现了市场的多样性。”该研究指出，抵押贷款占总贷款的比例从前一年的7.2%稳步收缩至2023年的6.7%。从住房业务模式来看，HFC银行的抵押贷款占总贷款的比例最高，为51.2%，其次是肯尼亚发展银行(Development Bank of Kenya Ltd)的26%和海湾非洲银行(Gulf African Bank Ltd)的13.4%。

　　研究称:“相比之下，像Equity Bank Ltd和I&M Bank Ltd这样的银行表现出较低的比率，分别为3%和2%，表明贷款组合更加多样化。”“这种差异凸显了行业内部不同的战略方向，一些银行将抵押贷款作为核心业务，而另一些银行则保持更广泛的贷款重点。”

　　2023年，市场上有30,015笔抵押贷款，比2022年的27,786笔有所增长。然而，KMRC的研究显示，该国的抵押贷款深度略有下降。

　　房屋所有权

　　CBK监管的KMRC于2018年由政府成立，并于2019年启动，旨在通过个位数抵押贷款增加房屋所有权。

　　在启动期间，前总统乌胡鲁·肯雅塔(Uhuru Kenyatta)设想，到2022年，该机构将把抵押贷款数量增加到6万笔。研究报告称:“抵押贷款与gdp之比——衡量抵押贷款融资市场相对于整体经济活动重要性的综合指标——从2022年的1.94%略微下降至2023年的1.86%，表明抵押贷款增长没有跟上整体经济增长的步伐。”

　　过去十年中，抵押贷款与gdp之比的最高纪录是2015年的2.95%，此后这一数字一直在下降。

　　当时，2015年，抵押贷款占行业贷款总额的比例为9%，2016年利率从18.7%降至13.5%，增长至10%。KMRC指出，尽管抵押贷款市场集中在七家机构周围，但主要抵押贷款机构的(抵押贷款)投资组合明显增长。

　　它引用了信贷银行(Credit Bank)，该银行在2023年的增长率为153%，其次是总理银行(93%)和总理银行(74%)。其他银行包括NCBA(31%)、Ecobank(17%)、钻石信托银行或DTB(13%)、Absa(13%)、HFC(11%)、KCB(11%)、Family(7%)和I&M(7%)。

　　KMRC的研究报告称:“这些市场增长动态表明，抵押贷款市场有很大的增长空间，尤其是目前市场份额最小的中小型银行。”

　　“相反，Spire银行经历了一次戏剧性的收缩，收缩幅度达到了惊人的100%，这表明它完全退出了抵押贷款市场。”

　　Sidian银行是另一家抵押贷款与贷款比率低至零的机构。DTB, Prime银行，非洲银行公司，维多利亚商业银行和中东银行有限公司的抵押贷款与总贷款比率均为1%。

　　肯尼亚国家银行的抵押贷款与总贷款比率为2%，与印度银行和I&M银行类似，而王国银行、卫报银行、派拉蒙银行、肯尼亚SBM银行和股权银行有限公司的抵押贷款与总贷款比率为3%。

　　2023年，不良贷款(NPLs)规模从378亿先令增加到408亿先令。研究显示，在银行层面，14家银行的抵押贷款不良贷款率高于行业平均水平。该研究称:“王国银行的抵押贷款不良贷款率最高，为73%，其次是非洲银行有限公司(African Banking Corporation Ltd)，为68%。”