关键的外卖

　　全国新增投资者贷款增长18.8%，远远超过进入市场的投资性房地产数量。

　　在塔斯马尼亚州、维多利亚州和新南威尔士州，上市的投资者数量有所增加，但在新南威尔士州、昆士兰州和西澳，上市的投资者数量低于平均水平。

　　投资房地产的新贷款数量在资本高增长的州最为强劲，表明投资转向了新南威尔士州、昆士兰州和西澳。

　　投资者类型可能正在发生变化，杠杆率较低的投资者和更多首次购房者进入市场，登上房地产阶梯。

　　澳大利亚CoreLogic公司的一项新研究揭示了投资者买卖的动态。

　　该报告着眼于投资者是否正在远离房地产市场，市场上是否有更多的投资者，或者两者是否都是正确的。

　　全国新增投资者贷款增长18.8%，远远超过进入市场的投资性房地产数量。

　　有区域进入市场的投资者数量差异很大，塔斯马尼亚州、维多利亚州和新南威尔士州的投资者数量较高，但新南威尔士州、昆士兰州和西澳的投资者数量低于平均水平。

　　投资房地产的新增贷款数量非常多投资主要集中在资本高增长的州，显示投资转向了新南威尔士州、昆士兰州和西澳。

　　投资者类型可能正在发生变化，杠杆率较低的投资者和更多首次购房者进入市场购买房产

　　

　　关于澳大利亚2024年的房地产投资，有两种主要说法似乎相互矛盾。

　　一是投资者正在放弃房地产市场。

　　高利率、租赁改革和增加的财产税让现有投资者望而却步。

　　另一方面，投资性购买者正在增加。

　　澳大利亚央行的数据显示，投资者住房信贷增长强劲，ABS的数据显示，截至9月的一年中，投资者贷款承诺的数量约为212,500，比前12个月增长18.8%。

　　那么哪个说法是正确的呢？

　　或者两者可以同时成立？

　　了解投资买卖情况的一种方法是，将ABS报告的担保住房投资贷款数量与CoreLogic推断的待售投资房产数量进行比较。

　　

　　ABS数据作为投资购买的松散代理，而CoreLogic数据通过计算之前已发布出租广告的待售房产数量，作为投资者放弃房产的代理。

　　这一指标不包括通过购买自己的投资性房产而退出市场的投资者，也不包括场外销售和租赁。

　　自今年3月以来，投资者推断的上市数量一直呈上升趋势，达到1.3万家，但仍远低于2021年11月投资者上市活动的峰值。

　　在2021年11月，销售情况非常强劲，全国房屋价值在一年内上涨了近25%，甚至短期投资房地产也获得了丰厚的利润。

　　由于投资上市数量仍低于这些高点，新贷款承诺数量仍高达1.84万笔。

　　此前5年的平均值是14,516。

　　

　　投资购买相对于投资者出售的高需求可能也导致了10月份投资者上市总量的下降，这也在2021年11月达到顶峰。

　　新投资购买和当前投资销售之间的平衡，并没有被政府明确规定，高增长市场的新投资贷款水平上升，而低增长市场的投资者上市数量增加。

　　在截至2024年9月的一年中，ABS投资贷款承诺在全国范围内增长了18.8%，但其中大部分增长是由新南威尔士州、昆士兰州和西澳推动的。

　　图2显示，去年投资贷款增长最快的地区集中在资本高增长的地区，投资活动与价值变化密切相关。

　　

　　在维多利亚州和塔斯马尼亚州，房产价值一直在下降，投资者贷款的同比增长相对较小，为5.1%。

　　新投资上市的趋势也多种多样。

　　今年10月，维多利亚州新上市的投资者数量约为3,800家，占全国总数的29%，比前五年的平均水平增长了10.6%。

　　与此同时，新南威尔士州、昆士兰州和西澳的投资者上市数量低于历史平均水平，这些地区的房价一直在迅速上涨。

　　在图3中，投资者贷款和上市数据按州划分，显示出投资者购买相对于销售的高水平的全国趋势并非随处可见。

　　

　　在维多利亚州，数据支持这样一种说法，即待售的投资住宅数量相对较高，而新获得的投资者贷款与前几年相比相对较低，这也是全国趋势。

　　维多利亚州的投资者不仅要应对高利率，而且该州的资本增长疲软，从2024年开始降低的土地税起征点增加了投资者的持有成本。

　　在塔斯马尼亚州，2024年投资房产税没有重大变化，但房价下跌和利率上升可能会促使一些投资者退出。

　　10月份，塔斯马尼亚州的新投资上市比历史五年平均水平高出10.3%。

　　有趣的是，新南威尔士州的投资上市也比平均水平高出7.2%，但新的投资者需求可能抵消了全州投资房产的损失。

　　过去几年澳大利亚经济环境的剧烈变化意味着，投资者购买的房产类型可能正在发生变化，市场上的投资者类型也可能在发生变化。

　　澳大利亚央行指出，杠杆率较低的投资者可能会取代负债较高的投资者。

　　ABS贷款数据还显示，用于投资购买的首次购房者贷款比例有所上升，尽管2024年9月的潜在贷款数量仍然很小（711笔贷款）。

　　这可能是因为一些首次购房者认为投资房产是进入房地产市场的一个更实惠的切入点。

　　

　　尽管全国趋势显示过去一年投资活动强劲增长，但自4月以来，新贷款承诺略有放缓，新的投资者贷款数字有可能在2024年底进一步放缓。

　　这可能与低价位房产经过一段时间的高增长后，具有强劲资本增长潜力的可负担投资机会变得越来越少有关。

　　由于利率维持在高位的时间可能长于预期，一些高增长经济体可能已经消化了降息的影响。

　　然而，只要现金利率保持稳定，这更有可能导致全国范围内的新投资购买量减少，而不是投资者抛售的增加。