关键的外卖

　　公寓目前正在推动澳大利亚房地产市场的价值增长，由于供应严重短缺，预计到2026年新建公寓价格将上涨23%。

　　由于安全设施、花园和健身房等更好的设施，新公寓比旧公寓的价格高出很多。一居室公寓的溢价为16%，两居室为30%，三居室为45%。

　　不断上涨的建筑成本、严格的规划规定以及劳动力短缺都限制了新公寓的开发，导致了严重的供应不足。这种供应不足在悉尼、墨尔本和布里斯班等城市中心最为严重。

　　国际学生的回归和移民的增加提振了对公寓的需求，因为这些群体通常喜欢公寓生活，因为它价格合理，而且靠近城市的便利设施。

　　全球建筑成本不断上升，开发商被迫提高价格或推迟项目，加剧了供应短缺。如果这种趋势持续下去，公寓价格可能会变得更加昂贵。

　　世邦魏理仕预测，到2029年，租金将上涨25%，澳大利亚90%的地区的两居室公寓预计将超过每周600美元。对新公寓的需求将超过供应，从而加剧空置率。

　　虽然新公寓的价格将会上涨，但价格远低于重置成本的老公寓代表着一个强大的投资机会。投资者应避开高层建筑，而应关注地理位置优越、适合家庭居住的既有公寓。

　　由于负担能力的限制和生活方式的改变，越来越多的澳大利亚人选择公寓而不是房子。然而，这种转变是有代价的，在许多首都城市，公寓价格的增长速度快于房价。

　　澳大利亚房地产市场再次证明了它的弹性，但这一次，推动价值增长的不是普通的住宅或高档物业，而是公寓。

　　根据世邦魏理仕（CBRE）的最新研究，预计到2026年，新建公寓价格将上涨23%，因为未来五年供应将收紧，比疫情前的完成率低45%左右。

　　世邦魏理仕（CBRE）太平洋研究部主管乔普拉（Sameer Chopra）说，新建公寓的价格高于旧公寓。

　　乔普拉表示：“这些溢价是合理的，因为消费者对设施的期望发生了变化，比如建筑安全、电梯通道、地板到屋顶花园和健身房，这些通常都是新建筑的设施。”

　　与旧公寓相比，新建的一居室公寓的溢价为16%，新建的两居室公寓的溢价为30%，新建的三居室公寓的溢价为45%。

　　

　　当然，这意味着现有公寓的价格远低于重置成本，在我看来，这意味着它们具有可观的内在价值。

　　世邦魏理仕的报告揭示了可能导致房价大幅上涨的因素。

　　澳大利亚正面临着严峻的住房供应问题，近年来新公寓开发放缓。

　　不断上涨的建筑成本、严格的规划法规以及劳动力短缺都造成了这一瓶颈。

　　因此，我们看到城市中心的新公寓供应严重不足，特别是在悉尼、墨尔本和布里斯班等城市，这些城市对公寓生活的需求仍然强劲。

　　新冠肺炎疫情后，移民数量的回升和国际学生的返乡也增加了这一需求。

　　这两个群体都倾向于选择公寓，而不是住宅，因为公寓的价格更实惠，而且离便利设施更近。

　　由于新公寓完工量预计将不足，需求可能会超过供应，从而给价格带来上行压力。

　　在悉尼和墨尔本等土地供应有限的市场，新公寓为那些想要靠近市中心和就业中心的人提供了为数不多的入口之一。

　　世邦魏理仕的报告指出了另一个关键因素：建筑成本的持续上升。

　　在过去几年中，建筑材料和劳动力成本大幅增加。

　　建筑投入的通货膨胀不是一个暂时的现象，它是受供应链问题、贸易限制以及全球对基础设施和住房项目需求增加影响的更广泛的全球趋势的一部分。

　　对开发商来说，这意味着单位成本的上升，最终会转嫁给买家。

　　开发商别无选择，只能在没有相应提高开发激励或规划效率的情况下提高价格。

　　不断上升的成本迫使许多开发商搁置或推迟项目，加剧了供应短缺，并形成了一个反馈循环，即可用公寓减少推高了价格。

　　很明显，开发商只有在这些项目成为财务圣经后才会开始建设，而这要等到现有公寓的成本大幅上升，缩小新建公寓和现有公寓之间的价格差距后才会发生。

　　

　　世邦魏理仕的报告预测，从2024年到2029年，澳大利亚首府城市59个郊区的租金将上涨25%（每周170美元）。

　　到2029年，预计在90%的地区，一套两居室公寓的租金将超过每周600美元。

　　在供应方面，预计从2025年到2029年，新公寓的交付量将达到每年约5万套，但人口增长预计需要每年约7.5万套公寓供应，以避免空置率进一步下降。

　　在悉尼，从2025年到2029年，公寓交付量预计平均每年为12,100套，未来五年的库存需求平均每年为30,000套。

　　未来三年，全市空置率预计将从2.2%降至1.5%。

　　在墨尔本，预计2025 - 2029年公寓交付量平均为每年8700套，比悉尼低近35%。

　　未来5年，对库存的平均需求可能达到每年3.7万辆。

　　未来三年，全市空置率预计将从1.8%降至1.4%。

　　预计到2026年，新公寓价格将上涨，这不仅仅是市场预测；它表明了澳大利亚的住房格局是如何演变的。

　　由于负担能力的限制、人口结构的变化和生活方式的改变，公寓正成为我们城市结构中越来越重要的一部分。

　　简而言之，许多澳大利亚人把后院换成了阳台。

　　由于负担能力对许多澳大利亚人来说仍然是一个挑战，而新土地的可用性也在减少，公寓为住房需求提供了一种方便和可持续的解决方案。

　　但正如世邦魏理仕的报告所指出的，这种解决方案是要付出代价的——毫不夸张地说。

　　

　　毫无疑问，新公寓的价格将大幅上涨，但这并不一定使它们成为良好的投资。

　　事实上，我会避免购买大型高层大楼里的公寓，因为它涉及到所有的分层成本和税费，以及对质量的担忧。

　　然而，目前有机会购买位置优越、适合家庭居住的成熟公寓，价格远低于其重置成本。

　　事实上，在我们的许多首都，目前公寓的价值增长速度比房子快。

　　通过仔细选择地点和合适的公寓类型，投资者可以利用澳大利亚房地产的变化。

　　请记住，在需求不断上升、供应有限的时期，兼具质量和价值的房产往往能经受住时间的考验。