文/ ALEX VEIGA

　　洛杉矶（美联社）——唐纳德·特朗普的选举胜利甚至在他回到白宫之前就给抵押贷款利率的前景蒙上了阴影。

　　这位当选总统在竞选时承诺，将通过降低抵押贷款利率、抑制通货膨胀的政策，让更多的人买得起住房。但一些经济学家和分析师表示，他提出的经济议程可能会为抵押贷款利率上升奠定基础。

　　抵押贷款利率受到几个因素的影响，其中包括美国10年期国债收益率的变动，贷款机构将其作为房屋贷款定价的指导指标。尽管美联储（fed）下调了影响包括抵押贷款在内的所有类型贷款利率的基准利率，但近几周美国国债收益率仍有所上升。投资者似乎在质疑，鉴于美国经济的强劲势头，美联储应该降息到何种程度。

　　根据抵押贷款买家房地美（Freddie Mac）的数据，特朗普获胜后，收益率立即进一步飙升，30年期抵押贷款的平均利率升至6.79%。

　　Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔（Danielle Hale）表示：“考虑到我们在债券市场看到的情况，投资者预计特朗普政府会提高利率，他们已经开始朝这个方向定位。”“所以，如果整体利率更高，这往往也意味着抵押贷款利率也会走高。”

　　特朗普表示，他希望对外国商品征收关税，降低税率，放松监管，这些政策可能会促进经济增长，但也会加剧通货膨胀，增加美国政府债务，一些经济学家说，这会导致利率上升，进而导致抵押贷款利率上升。

　　Bright MLS首席经济学家丽莎?斯图特万特表示：“从今年年底到2025年，特朗普的财政政策预计将导致抵押贷款利率上升，而且更加难以预测。”她不再预测明年30年期住房贷款的平均利率将降至6%以下。

　　Raymond James and Associates的房屋建筑业分析师预计，鉴于大选结果，抵押贷款利率将“在更长时间内保持高位”。他们在上周的一份研究报告中还表示，首次购房者“今年春季可能面临更大的负担能力挑战”，而春季通常是房屋建筑商一年中的销售旺季。

　　更高的抵押贷款利率可能会使借款人每月增加数百美元的成本，从而降低他们的购买力，尽管住房市场销售自2022年以来一直处于低迷状态，但目前房价仍接近历史高位。

　　抵押贷款利率上升和房价高企使得许多首次购房者无法拥有住房。全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，在2023年7月至去年6月期间购买的所有房屋中，中产阶级仅占24%，为1981年以来的历史最低水平。2008年之前，首次购房者的比例一直保持在40%。

　　随着越来越多的美国人买不起房，或者不得不推迟买房，他们错过了房屋净值增长的潜在收益，而房屋净值增长历来是个人财富的强劲推动力。

　　更重要的是，更高的抵押贷款利率可能会阻止现有房主出售房屋。虽然30年期住房贷款的平均利率已经从去年近8%的23年高点回落，但对许多潜在卖家来说，这个利率仍然过高。根据Realtor.com的数据，超过五分之四有抵押贷款的房主的现有利率低于6%。

　　上周债券收益率的飙升可能反映了投资者的预期，即特朗普提出的经济政策将扩大联邦赤字并加剧通货膨胀。

　　无党派的负责任联邦预算委员会预测，特朗普的提议将在未来十年使联邦预算赤字增加7.75万亿美元。

　　为了支付这些债务的利息，美国政府可能不得不发行更多债券，比如10年期国债。这可能导致投资者要求更高的收益率，即他们投资于债券所获得的回报。随着这些债券收益率的上升，抵押贷款利率将被推高。

　　如果通胀再次升温，美联储可能不得不暂停从9月份开始的降息。随着美联储将利率提高到几十年来的最高水平，年通胀率已从2022年9.1%的峰值降至2.4%的3年半低点。

　　虽然美联储不设定抵押贷款利率，但它的行动和通胀轨迹会影响10年期美国国债收益率的走势。预计美联储的政策转向最终将为抵押贷款利率普遍走低扫清道路。但如果下一届政府的政策再次导致通胀加速，这种情况可能会改变。

　　“普遍预期仍有很多理由预期抵押贷款利率可能下降，但政策是一个很大的变数，” Realtor.com的Hale表示。

　　预测抵押贷款利率的走势是困难的，因为利率受到许多因素的影响，从政府支出和经济，到地缘政治紧张局势以及股市和债市的波动。

　　在大选之前，房地产经济学家普遍预计30年期抵押贷款的平均利率将在今年年底前降至6%左右，然后在明年进一步放缓。现在，抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）和Realtor.com的经济学家预计，明年的平均利率将徘徊在6%左右，而First American的经济学家则表示，利率有可能降至6%左右，但不是必然的。

　　与此同时，Redfin的经济研究主管陈昭表示，“除非经济衰退，否则很难想象明年的抵押贷款利率会低于6%。”

　　全国房地产经纪人协会估计，在特朗普的第二个任期内，30年期抵押贷款的平均利率将在5.5%到6.5%之间反弹。

　　NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：“如果特朗普政府能够制定一个可信的计划来减少预算赤字，那么抵押贷款利率就可以下调。”

　　无论如何，不要指望抵押贷款利率会回到特朗普第一个任期内的低点。特朗普的第一个任期从2017年1月下旬开始，四年后结束。

　　当时，30年期抵押贷款的平均利率从2.65%到4.94%的历史最低水平不等。在特朗普第一个任期的最后一年，抵押贷款利率大幅下降，因为新冠肺炎疫情的经济影响导致投资者寻求美国政府债券的安全性，从而导致其收益率大幅下降。