对于北方邦的购房者来说，这是一个好消息，因为房地产监管机构提高了购房过程的透明度。

　　鉴于接获有关地产发展商向置业者发出居留权转让通知书及该通知书的不同格式的投诉，香港房地产监管局(地产监管局)已上载一份居留权转让通知书的示范格式，以确保本通知书的语言和目的保持一致。

　　此外，upera还强制要求开发商在向购房者发出占有要约之前获得职业证书(OC)或竣工证书(CC)。

　　引入一种提供所有权的模式格式引发了不同的反应。

　　什么是占有要约?

　　顾名思义，拥有要约是开发商邀请购房者拥有其公寓的一封信。Solomon & Co合伙人Kinjal Champaneria表示:“这封信标志着发起人/开发商履行了销售协议/配售信中概述的义务，并确认该单位已经准备好并完成，允许购房者占有该单位。”

　　堵塞漏洞

　　在6月8日的新闻简报中，UP RERA表示，已经引入了拥有要约的示范信，以遏制发起人对拥有要约信的任意性。“据观察，很少有发展商使用“管有书”更改其他文件(例如买卖合约)中双方已商定的条款。”购房者经常会收到最终付款时间表，这违背了这些信件的预期目的，”高力国际高级研究总监维姆·纳达尔(Vimal Nadar)说。

　　UP RERA在其新闻简报中详细阐述了这封信的重要性:“与拥有要约有关的信件的核心意图应该是邀请受让人交出其单位的所有权。如果该单位仍有施工工作未完成，发起人必须清楚地提及该单位剩余的收尾工作和完成所需的时间。倘受让人有任何责任，则不应超出本买卖协议的范围，并应证明其法律正当理由。使用要求通知、最终要求通知和占有要约或类似语言发出的信件将不被视为占有要约。”

　　Champaneria对此表示赞同:“开发商通常会在占有书的幌子下签发含糊其辞的文件，在移交所有权的日期上加上一些附带条件，使他们自己免于承担进一步的责任，相反，这给购房者带来了与销售协议/配售书相反的约束性义务。”

　　所有这些都导致了购房者和开发商之间的法律纠纷，最终促使UP RERA带来了一份模范占有函。

　　这种模式会让购房者受益吗?

　　根据UP RERA的说法，这封示范信旨在维护购房者的利益。

　　专家认为，这一示范信函将在一定程度上消除歧义。由于只有在取得业主立案法团及居屋证明书后，才可发出居屋证明书，因此置业人士可更有利地管有他们的房屋。因为，“如果单位有任何建筑工程有待完成，发起人将被要求在新模型格式中具体提及待完成/完成工作的细节和完成工作所需的时间。”因此，这种模式可以确保发展商履行其义务，并在管有日期和及时向购房者移交管有方面提供更清晰的信息。这将减少拥有未完成工作的财产的机会。”

　　根据纳达尔的说法，“‘占有书’模型清楚地定义了重要法律文件的轮廓，消除了开发商和购房者之间的任何模糊性。它保护购房者免受开发商要求额外付款或以占有信为幌子设定有约束力的条款。”

　　创建歧义?一些专家说是的

　　然而，人民集体努力论坛(一个购房者论坛)主席，也是RERA中央咨询委员会成员Abhay Upadhyay认为，当局正在做一件伟大的工作是一种假象。

　　“很难理解这一通知背后的理由。该法案本身有一项规定，发起人只有在获得OC/CC后才能提供所有权。Upadhyay说:“如果北方邦RERA收到任何分配者的投诉，称发起人在没有获得OC/CC的情况下提供所有权，那么应该对发起人采取行动，而不是发出通知。”

　　他问道，如果建筑商不遵守该法案的规定，那么怎么能指望他们遵守这一通知呢?

　　《2016年房地产(监管和发展)法案》颁布已经近8年了，但许多购房者仍然认为，RERA并没有很有效地解决他们的担忧。

　　通常情况下，开发商要求在占有时支付最后一笔款项，这通常列在付款计划中。因此，Upadhyay说:“如果分配者(购房者)应向建筑商支付任何款项，那么要求通知是与占有信一起发出，还是单独发出，对分配者有什么关系?悬而未决的问题是，这一要求是否有效，无论它是与占有信一起提出的，还是单独提出的，这一要求在通知中没有得到解决。”

　　根据Upadhyay的说法，这一通知将给购房者增加更多的麻烦，而不是提供任何好处。“该通知的唯一条件是需求通知应该单独发送，事实上，如果发起人根据该通知首先发送最后一个和最后一个需求通知，因为他们不能将其与占有信结合起来，然后，他们开始以某种或其他借口延迟占有，可能会产生问题。在这种情况下，受让人最终将支付100%的对价金额，但却得不到居留权。”

　　RERA还应该解决或考虑哪些问题?

　　专家们表示，尽管这种模式收到的反响不一，但为了购房者的利益，RERA还应该解决其他几个问题。

　　“与示范占有函类似，RERA可以为其他重要文件(如销售协议)的签发推荐一个示范框架;契据、土地转让文件、占用证明等。提倡一个明确的与建筑相关的付款时间表和预付款数量，可以进一步提高房地产行业的透明度和统一性。”

　　Champaneria认为争端解决程序应该进一步简化。他说，有必要纳入有时限的规定，以便迅速解决购房者的投诉。他说:“此外，应加强对不遵守房屋买卖条例的推介人和发展商的刑罚条文，以保障购房者的经济利益。”他补充说:“及时更新注册房地产项目数据库至关重要，扩大房地产监管局的管辖范围，以保护涉及未注册项目的购房者。”

　　除此之外，Nadar认为各州的rera可以规范房屋所有权的法律程序，减少因住宅房地产的地方差异而产生的歧义。他说:“用户友好的RERA网站包含各种特定项目的更新，可以增强购房者的信心，并为该国的住房需求提供监管推动。”