作者:Indradip Ghosh

　　路透班加罗尔10月10日电- - -路透调查显示，德国今明两年房价跌幅将超过预期，因高利率打压需求。分析师预计未来几年可负担房屋供应将恶化，房屋拥有率将下降。

　　欧洲央行(European Central Bank)在短短15个月内将利率上调了450个基点，结束了持续了大约10年的借贷成本极低的时代。自去年达到峰值以来，这个欧洲最大经济体一度繁荣的房地产价格已经下跌了10%以上。

　　近年来，高利率和飞涨的通货膨胀导致的生活成本上升，不仅迫使许多家庭选择租房而非买房，还导致了德国房地产行业几十年来最严重的危机。

　　随着一些德国房地产开发商申请破产，建筑活动较一年前下降了逾三分之一。

　　路透11月15日至23日对14位房地产专家进行的调查显示，预计今年平均房价将下跌8.0%，明年将下跌2.8%，高于8月份调查中预测的2023年下跌5.6%和2024年不上涨的预期。

　　“更高的利率迫使大约一半的潜在买家退出房地产市场……因此，这将导致德国房地产市场在当前和未来几年的价格下跌，”巴伐利亚银行(BayernLB)高级房地产分析师塞巴斯蒂安?施奈尔达(Sebastian Schnejdar)表示。

　　“此外，供暖、电力和公共费用的间接费用也大幅上涨，这也增加了房主的住房成本。”

　　尽管政府最近宣布了一项450亿欧元(470亿美元)的房地产支持计划，以及包括税收优惠在内的鼓励房屋建设的措施，但前景依然黯淡。

　　由于预计未来几个季度整体经济活动仍将疲软，房地产行业可能需要一段时间才能复苏。

　　欧洲央行最近表示，欧元区商业地产行业也可能挣扎数年，对为其提供资金的银行和投资者构成威胁。

　　租客土地

　　尽管在回答一项额外问题的14位分析师中，有11位表示，未来一年首次购房者的购房能力将有所改善，但14位分析师中有10位表示，未来2-3年可负担住房的供应将恶化。

　　与此同时，越来越多的人搬进出租房，给市场带来了压力，租金的上涨速度超过了工资的上涨速度。

　　就在十年前，德国首都柏林的廉价公寓还很多，而现在空置率还不到1%。

　　12位房地产专家的预测中值是，到2026年，平均房屋租金将上涨4.0%或更多。

　　不过，14位分析师中有11位认为，未来5年，租房者拥有住房的比例将会下降。其中三人表示会增加。

　　荷兰国际集团(ING)宏观经济全球主管卡斯滕?布热斯基(Carsten Brzeski)表示:“在低利率时代，德国的自置居所变得更受欢迎，但即便与大多数其他欧洲国家相比，德国仍是租客之地。”

　　“展望未来，新的(更高)利率环境将使更多的人不可能购买房产。因此，过去十年从租客到房东的趋势结束了。此外，移民应该会推高租赁房产的需求。”

　　(参看路透社季度房地产市场调查的其他报道