多户住宅投资者纷纷涌入奥斯汀和纳什维尔等阳光地带城市。

　　但是，建设热潮可能会产生过多的供应，从而降低阳光地带的租赁流量。

　　这是房地产投资者乔nes Street向北看这5个城市。

　　过去几年的房地产购买热潮可能正在消退，但对于多户住宅投资者来说，仍然有很多机会。只是现在，最好的交易不在阳光地带，而是在东海岸。

　　至少这是琼斯街投资合伙公司(Jones Street Investment Partners)首席执行长兼联合创始人马特?弗雷泽(Matt Frazier)的看法。琼斯街投资合伙公司是一家多家族投资者，管理着大约20亿美元的资产。弗雷泽认为，最好的机会已经从德克萨斯州的奥斯汀和田纳西州的纳什维尔等南部城市转移到缅因州的波特兰等新英格兰小城市，以及弗吉尼亚州的里士满等大西洋中部枢纽。

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　　当然，琼斯街的整个投资组合都集中在东北部和大西洋中部的多户住宅上。尽管如此，他还是制作了一个引人注目的幻灯片，解释了为什么动态变化对这些地区有利。自2014年琼斯街成立以来，这是一个对阳光地带着迷的行业的逆势观点。

　　“我们来自投资界，而不是房地产界，我们的观察是，这个行业存在着危险的群体思维，”弗雷泽告诉内幕网。

　　根据弗雷泽的说法，转向北方的最大原因之一是即将到来的“供应过剩”，或者担心多户住宅建设的热潮“可能会扭转供需失衡的局面”，这可能会降低租金收入。根据Jones Street的分析，“这种动态是东南和阳光地带市场特有的”，而不是东北和中大西洋地区。

　　该公司最近在给投资者的一份报告中写道:“未来四年，NeMA地区交付的多户住宅单位数量预计将平均占总供应量的1.4%，低于历史平均水平，也低于东南和阳光地带市场2.2%的预期水平。”Insider网站获得了这份报告的副本。

　　此外，由于更高的建筑成本和政府对分区的官僚控制，东北和大西洋中部地区的供应不会突然激增。

　　该公司在报告中表示:“目前的供需失衡不太可能很快得到纠正。”事实上，琼斯街估计，如果新房交付速度相对于历史平均水平翻一番，“仍然需要20年才能找到供需平衡。”

　　到2024年底，将有4400亿美元的多户贷款到期，许多运营商的投资资不抵债，琼斯街已经准备好抓住这些机会。

　　"大量贷款到期并不一定意味着会有血流成河的场面，但它肯定会创造更多的交易流量，" Frazier说。

　　弗雷泽向Insider介绍了琼斯街(Jones Street)的白皮书，其中概述了这一观点，并分享了他的投资者关系团队制作的一些图表，以说明为什么该公司专注于东北和大西洋中部的较小市场，这些市场基本面良好，但投资需求和定价较低，包括曼彻斯特、新罕布什尔州、波士顿、马萨诸塞州、波特兰、缅因州、费城、宾夕法尼亚州和弗吉尼亚州里士满。

　　Frazier表示，这主要是因为东北和大西洋中部的供应失衡更为严重。根据《2022年住房生产不足报告》(Up for Growth 2022 Housing Underproduction Report)，从2012年到2019年，东北和大西洋中部地区的新住房相对于新需求的缺口几乎是阳光地带的两倍。

　　尽管弗雷泽并不否认阳光地带的高增长，这导致了高租金增长。需求正在迅速增长，但在供应方面，他们没有同样活跃的地方政府，而且新建筑的进入门槛非常高。

　　弗雷泽说:“在这些市场中的大多数，新的供应可以比我们现在的市场更容易、更快地交付。”“这是福也是祸。”

　　对于东北地区的公寓投资者来说，这意味着他们不太可能出现供过于求的情况，尽管这也意味着东北地区的增长速度低于其他市场。但这些因素抵消了两个地区大致相同的租金增长。

　　资本化(或上限)率是房地产投资回报率的一个指标。它是通过将物业的净营业收入除以其价值来计算的，并以百分比表示。上限率越高，投资回报就越高。

　　该公司的平均净营业收入同比增长11%。弗雷泽说，该公司特别关注东北部和大西洋中部的小型地铁，这使它能够避开拥挤的核心市场，如纽约市或波士顿，这些市场充满了投资者的需求。

　　这种增长来自于收购当前租金远低于市场租金的房产，这是一个被称为“租赁损失率”的指标。通过收购亏损较大的物业，公司可以实现收入的大幅增长。

　　在过去几年里，低利率和白热化的住房需求推动了大量的新建筑。弗雷泽说，由于供应和需求的原因，阳光地带特别热。在需求方面，“巨大的增长”吸引了想要从中分一杯羹的开发商。但增加供应很容易，这可能导致目前冲击这些市场的“供应过剩”。

　　东北地区的问题正好相反:修建起来非常困难。非常活跃的地方政府，充满敌意且组织良好的社区，以及更高的土地、劳动力和材料成本，都导致了建筑数量的大幅减少。虽然它可能阻碍这些市场的增长，但它确实通过保持高房价来保护多户投资。

　　由于东北地区的房价高企，人们比阳光地带更难找到租房以外的选择。

　　这应该有助于保护租赁住房免受普遍困境的影响，尤其是在东北等房价高企的地区。