埃里克·斯莫林斯基(Erik Smolinski)用退伍军人管理局的贷款买了他的第一套房子，这种贷款不需要首付。

　　他鼓励任何符合要求的人利用这种贷款。

　　对于其他人来说，进入房地产行业还有其他方式，比如成立合伙企业。

　　埃里克·斯莫林斯基(Erik Smolinski)在过去八年中逐渐建立起自己的房地产投资组合。

　　从滑雪胜地到高尔夫球场，他的七位数净资产中约有一半来自各种商业房地产交易。但他一开始只是在2015年在加州欧申赛德(Oceanside)买了一套主要住宅。

　　他当时在海军陆战队服役，有资格获得VA贷款，这是一种由美国退伍军人事务部担保的抵押贷款。它不需要首付或私人抵押贷款保险(PMI)，而且由于贷款是由政府支持的，贷款机构可以提供具有竞争力的低利率。

　　2019年退役的斯莫林斯基说:“对于那些没有资金的人来说，这给了他们一个进入美国的途径。”如今，32岁的他是一位经济独立的千万富翁，这要归功于他的投资组合，他从高中开始炒股以来，投资组合一直在扩大。内幕网核实了他七位数的投资账户余额，以及他持有的房地产。

　　虽然他本可以在没有首付的情况下买下他在Oceanside的房子，但他选择了10%的首付，以降低每月的抵押贷款。

　　他说:“如果我愿意的话，我可以先付20%的首付搬进这所房子。”“但因为我不需要这么做，所以我获得了非常非常大的杠杆作用。我不必投入一大笔钱，我可以继续交易这些钱，并赚取我可以回报的回报。如果任何人都有机会获得退伍军人管理局的贷款，这是一个令人难以置信的强大方式来进入房地产。”

　　你必须达到最低现役服役要求才能使用这种贷款，你必须购买一套主要住宅;你不能用VA贷款来购买投资房产。

　　还有一些你需要熟悉的细节，包括退伍军人管理局的资助费用。这是你在交易结束时一次性支付的款项，费用取决于几个因素，比如你的首付款。首付越多，费用越低:如果首付10%或以上，费用为1.25%。如果你的首付低于5%，如果这是你第一次使用VA贷款，你将欠2.15%，如果是第二次，你将欠3.3%。

　　斯莫林斯基鼓励任何符合要求的人利用退伍军人管理局的贷款。然而，对于非军人来说，还有其他负担得起的方式来尝试房地产所有权和房地产投资。

　　如果你手头拮据，可以考虑与合作伙伴进行你的第一笔房地产交易。这是一种简单的方法，可以将你的前期成本减半(或者你选择与你的商业伙伴进行分配)并降低风险。

　　有关的故事

　　当斯莫林斯基在劳德代尔堡(Fort Lauderdale)买下他的第一套专门用于投资的房产时，他是和一个朋友一起买下的。

　　他说:“这样做的目的是为了降低我们双方的个人风险。”这是一种负担得起的、低风险的房地产投资方式。他和他的朋友租了一个房客，开始带来租金收入，直到他的朋友决定自己搬进来，买下了斯莫林斯基的房子。

　　斯莫林斯基说，如果你选择与他人合作，“建立伙伴关系最重要的一点就是找到你信任的人。”“你实际上是在把财务状况混在一起，如果你和你不信任的人一起工作，或者和那些假装不是自己的人一起工作，这种情况很快就会变得非常棘手。”

　　筛选潜在的合作伙伴，与他们深入交谈，了解他们的目标和投资策略，如果感觉不合适，不要害怕退出交易，斯莫林斯基说他就是这么做的。

　　你希望找到一个愿意合作的人，他补充说:“有很多问题需要解决，很多决定必须共同做出，涉及共同的资金。”

　　房地产联合企业是一种不同类型的合伙企业。这是指一群投资者将他们的资金集中在一起购买一处房产。虽然许多银团只对合格投资者开放，但非合格投资者也有机会。

　　例如，506(b)交易允许最多35名非合格投资者参与。请注意，这些交易是不允许做广告的，所以你通常需要认识参与其中的人，这可能需要大量的网络。

　　斯莫林斯基表示，这种方式可能是“开始涉足这一领域的一种风险相当低的方式，因为许多这类交易的最低投资门槛都很低。”斯莫林斯基本人还没有投资过此类交易，但他曾花时间对它们进行过深入研究。“你花500美元就可以进入其中一些，所以你不会冒很大的风险。”

　　他建议，如果你对商业交易特别感兴趣，可以从网上搜索“房地产辛迪加”或“商业房地产辛迪加”开始。

　　然后，对辛迪加的“发起人”——找到交易、购买资产、雇佣承包商、对项目做出总体决策并最终将利润分配给投资者的个人或公司——进行尽职调查。

　　对于任何合作伙伴来说，筛选过程都是至关重要的，斯莫林斯基说:“这个人必须是你信任的人，你能很好地与他共事。随着时间的推移，我了解到，如果涉及到钱，人们会变得非常非常丑陋，而且他们很绝望。这不是一个很好的组合。”