城市可能拥挤、肮脏、嘈杂、昂贵，但与美国农村地区相比，它们一直有一个明显的优势:更多的钱。
传统上，城市中心工人的收入远高于农村工人，这种现象被称为城市工资溢价。几十年来，受过大学教育的工人和没有大学学位的工人都获得了回报，即使考虑到城市居住带来的更高的住房成本。每个人都从城市提供的工作机会和更丰厚的薪水中受益。
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但城市的黄金前景正在破裂。在过去的15年里，住房成本的急剧上涨颠覆了低技能工人的平衡。去年发表在《公共经济学杂志》(Journal of Public Economics)上的一项研究发现，没有受过大学教育的工人现在不仅没有享受到城市工资的溢价，反而为住在城市付出了代价。纯粹从金钱和美分的角度来看，他们搬到不那么拥挤的地方可能会更好。虽然受过大学教育的工人的生活状况有所改善，但他们向城市迁移的速度仍低于过去几十年，这标志着曾经承诺繁荣的地方遇到了大麻烦。
在最近为两党合作的经济创新集团(Economic Innovation Group)撰写的一篇文章中，该研究的合著者之一、经济学家斯坦·维格(Stan Veuger)认为，问题很简单:城市没有为所有想要居住在其中的工人建造足够的住房。旧金山和纽约等地已经成为严格的分区法和繁琐的许可程序的受害者，这使得建造新住房变得极其困难。这使得越来越多的人口争夺越来越少的住房，从而推高了现有住房的价格。城市本应提供比小型前哨更好的工作机会和工资，但如果人们负担不起住宿的地方，城市就会失去这种优势。不过，还是有希望的。像明尼阿波利斯、纳什维尔和奥斯汀这样具有前瞻性的城市提供了证据，证明建造更多的房屋确实如此——令人震惊!——为居民提供价格优惠。他们采取的措施可以为其他希望避免成为下一个旧金山或西雅图的城市的领导人提供一个剧本。
大学毕业生目前在城市工作可能会更好，但这并不能保证永远如此。随着越来越多没有受过大学教育的人因为高昂的房价而离开城市，每个人都在受苦:餐馆很难找到工作人员，无家可归者的比例上升，基本服务人员不足。办公室工作本身无法为市中心提供动力。如果城市不再为非大学毕业生提供服务，它们很可能也不再为所有人提供服务。
“没有必要让房价膨胀，”韦格告诉我。“我们只是通过限制在人们想要工作和想要成为最具生产力的地方建设，人为地抬高了房价。这会影响到每个人。”
当许多员工和雇主聚集在一起时，他们创造了一个积极的反馈循环，让每个人都受益。人们更有可能在自己想要的领域找到工作，而公司可以从更大的人才库中挑选员工。这就是为什么城市经常成为特定行业的中心，比如旧金山和软件公司，或者底特律和汽车制造业。工人们想待在有工作的地方，苹果和福特也想待在有工人的地方，尤其是那些有有用技能的工人。这也是我的同事伊藤明(Aki Ito)写道，大城市提供一种“职业保险”的原因。她写道，在一个有很多工作的领域工作，“会让你成功地找到下一份工作——以及之后的工作。”
在很多情况下，城市生活也意味着更高的薪水。经济学家们并不都同意为什么城市工资溢价是一件事，但有大量证据表明它是存在的:生活在芝加哥或西雅图等大城市的工人往往比生活在小地方的类似工人挣得更多——不考虑开支。哈佛大学(Harvard)经济学家埃德?格莱泽(Ed Glaeser)告诉我，搬到城市的工人不仅会得到加薪，而且往往会看到他们未来的工资增长速度更快。不过，低技能工人面临的问题是，这种城市工资溢价正在缩小。麻省理工学院(MIT)经济学家戴维·奥托尔(David Autor)提出的一个主流理论是，就业市场的变化损害了非大学毕业生的利益，高薪的文书或行政工作转移到海外，或者让位于软件行业。对于这些工人来说，城市工资溢价并没有消失——2019年，只有高中文凭或更低学历的工人生活在人口稠密地区的收入比生活在农村地区的收入高出约10%。但这远不如1970年那么强劲，当时溢价约为35%。另一方面，2019年，生活在大城市的白领的收入仍比大多数农村地区高出50%左右。混凝土丛林提供了小城市或城镇根本没有的各种工作，高学历的工人仍然受益于生活在这些机会丰富的地方(特别是因为现在很难找到完全远程的工作)。
然而，这些数字的问题在于，人们不可能把他们的全部薪水都存起来。虽然城市居民可能挣得更多，但这些地区的生活成本也更高。因此，韦格和他的合著者菲利普·霍克西(Philip Hoxie)和丹尼尔·肖格(Daniel Shoag)进一步考虑了这些成本中最重要的因素:住房。他们想看看大城市的讨价还价是否仍如承诺的那样有效——更高的工资是否足以证明城市工人每月为维持生计而付出的高昂代价是合理的。他们发现，早在1970年，人口密度高的地区各类工人的工资(减去住房成本)比人口密度低的地区高13%左右。但这并不是故事的全部。受过大学教育的工人和没有受过大学教育的工人的命运大相径庭;到2000年，在人口密度高和低的地区，非大学毕业生的净收入基本持平。房价上涨抹去了他们在城市的工资溢价。到2019年，这些工人离开城市似乎会过得更好。
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ed="true" data-source="Add source(可选)" data-source-updated="false" > 当然，在城市生活的好处并没有体现在这些数据中。例如，相对于郊区或农村地区，较贫穷的居民在城市里没有汽车出行的机会更大，从而节省了他们的钱。大量的工作机会——“职业保险”——可能会提供小地方无法提供的内心平静。或者，他们可能会看到自己的工资上涨幅度更大，未来更有可能赚到更多的钱。不过，归根结底，每个人都应该少花点钱买房。非大学毕业生的转变不仅对这些人不利。公司希望在工人众多、生产率高的地方工作，但这些发现的含义是，低技能工人最终会离开公司，前往生产率较低的地方。城市需要各种各样的工人，而不仅仅是律师和软件工程师。它们还面临人口流失的风险:例如，从2022年年中到2023年年中，纽约市因国内外迁而净流失了16万居民。即使是最熟练的工人也不那么频繁地搬到大城市，这意味着他们被昂贵的房价吓住了——即使他们搬到那里可能会赚得更多。 “总会有人说，‘瞧，我不想付这么高的房价，’”韦格告诉我。“在边缘地带，有些人没有搬到他们最有生产力的地方。” 造成这种混乱的根本原因并不是什么秘密。几十年来，城市一直处于建设不足的状态，严格的分区规定和冗长的审查程序限制了住房生产，这使得新建筑要么更昂贵，要么不可能。忧心忡忡的邻居们成群结队地出现在公共听证会上，他们大声反对新公寓和共管公寓的计划，抱怨交通、噪音或“社区特征”的变化。民选官员在否决项目或缓慢的规则变化方面也发挥着重要作用，这些变化可能会在有限的可用土地上建造更高的建筑。 布鲁金斯学会(Brookings Institution)的住房政策专家珍妮·舒茨(Jenny Schuetz)告诉我，“地方政府的这种谨慎态度，以及把很多权力下放给现有居民，是问题的核心所在。” 自全球金融危机以来，房屋建筑商也变得更加谨慎，建筑速度约为前30年的一半。这对千禧一代来说尤其是个坏消息，他们是美国人口最多的一代人，现在正处于买房的黄金时期。在许多情况下，城市也已经耗尽了市中心周边“容易”开发的土地，因为工人们只愿意通勤到这么远的地方。城市扩张的替代方案是填充开发，或填充现有建筑物之间的空间。但要做到这一点要困难得多，也要昂贵得多，所以城市的新建筑比鼎盛时期要少。 有关的故事 像西雅图、波特兰、波士顿和纽约这样的沿海城市是“非常难以建造的地方，”舒茨告诉我。美国中部地区，尤其是位于美国下半部分的阳光地带，传统上对经济增长更为宽容——想想北卡罗来纳州的夏洛特等地;亚特兰大;和凤凰。但同样，这些地方也面临着容易开发地块耗尽的风险。 那么，城市如何才能重获活力呢?这在一定程度上取决于耐心:过去几年，支持“在我家后院种植”的活动人士在立法方面取得了重大胜利，放宽了地方分区法，使以前只允许独户住宅的地方有可能建得更大、更高。但这需要一些时间——三到五年，舒茨告诉我——才能开始看到任何新的全州规定的效果。最终，这些改革对住房供应的影响需要几十年的时间，而不是一夜之间。 舒茨说:“在高生产率地区，我们可能已经进行了四五十年的建设。”“我们需要很长时间才能开始建造足够的建筑来赶上。” 奥斯汀(Austin)、纳什维尔(Nashville)和明尼阿波利斯(Minneapolis)提供了支持增长的地方领导人如何刺激更多建筑以控制房价的例子。舒茨说，奥斯汀鼓励“大量的市中心垂直建筑”，同时也试图使低密度住宅区的填充开发更容易。纳什维尔的情况也类似。明尼阿波利斯已经修改了分区法，鼓励在轻轨车站附近建造公寓。这三家公司都在寻求修改他们的建筑法规，允许单楼梯的公寓楼延伸到三层以上，这一看似很小的变化可能会产生巨大的连锁反应。 每个城市都有一个既得利益，那就是确保各种各样的工人都能住在那里。经济适用房对个人工人和大公司都有好处——只要看看谷歌、meta和迪士尼等公司在员工众多的地方开发更多住房的努力就知道了。如果城市领导人不重视建设更多住房的号召，他们就有可能失去固有的优势。 舒茨对我说:“归根结底，如果你们选出的领导人想让住房成为现实，他们就会想办法让它发挥作用。”“如果你们选出的领导人不想增加住房，他们会想办法阻止它。” 詹姆斯·罗德里格斯是《商业内幕》栏目的资深记者。 一个关于话语故事 通过我们的话语新闻，商业内幕寻求探索和阐明当今最引人入胜的问题和想法。我们的作者通过分析、报道和专业知识提供发人深省的观点。点击这里阅读更多话语故事。
