1月初房地产市场的荒凉景象并没有阻止多伦多房地产经纪人Manu Singh仔细研究新上市的房屋。

　　Right at Home Realty的辛格会在新年伊始对这座城市进行一次新的搜索，因为只有在这个时候，坚定或绝望的卖家才会脱颖而出。

　　他的策略是从追踪12月份取消上市的待售房产开始的。他说，许多卖家只是在试探市场，如果他们没有得到期望的价格，他们就没有动力去谈判交易。

　　这一群体中的许多人将推迟到春季再上市。但在他看来，新年过后再次出现的房源信息表明，房主或公寓业主需要出售房产。

　　“不然你为什么要在1月初上市?”

　　辛格对2023年不可预测的市场进行了类似的分析，但他喜欢将日历滚动到新的一年的清晰界限。

　　再深入一点，他观察了一处房产重新上市的次数，以及每次价格变化的百分比。如果卖家再次以同样的价格出售，他就会转移。

　　“这再次向我们表明，卖家并不是真的想卖——他们只是想拿到自己的价格，”辛格说。

　　如果他看到一个急剧下降的趋势——比如卖家每次降价10万美元——他就会觉得必须卖出。

　　根据多伦多地区房地产委员会(Toronto Regional real estate Board)的数据，大多伦多地区的房地产市场在2023年的大部分时间都处于压力之下，共有65,982套房产易手。相比之下，2022年的销售量为75,140,2021年的交易量为创纪录的121,639。

　　大多伦多地区12月份的平均房价较上年同期略有上升，为1,084,692美元。

　　在这样的背景下，辛格在为上升期购房者在坚固的社区中找到独立住宅方面取得了最大的成功。他通过查看历史记录来排除投资性房产，看看房子的任何部分过去是否被出租过。

　　一组客户正在为他们的家庭寻找一个更大的主要住所。他们花了好几个月的时间看独立式住宅，但大多数出售的房子都不太吸引人。这对夫妇也对利率和经济背景感到非常紧张。

　　面对如此多的不确定性，辛格建议这对夫妇考虑一下他们可以控制的因素。其中之一是卖掉他们现有的联排别墅。如果他们先卖掉，他们就会消除一个风险因素。

　　这对夫妇在国王街西(King Street West)和尼亚加拉街(Niagara Street)附近挂牌出售了一栋经过翻修的三居室联排别墅，要价129.9万美元(约合人民币339万元)，低于市场水平，挂牌日期接近9月底。

　　这一策略最终以失败告终，因为买家不再愿意竞争一处房产。

　　这对夫妇的要价为137.9万美元。这一次，买家确实出手了，几天后，联排别墅以135.5万美元的价格售出。这对夫妇还商定了一个截止日期，这样他们就有几个月的时间来寻找新房子。

　　辛格说，去年秋天，市场上出现了更多高质量的房源，这对夫妇也找到了他们想要的那种搬上新屋。

　　辛格说，他们花了205万美元买下了这处房产，它最初的挂牌价为230万美元，在2022年的市场峰值时可能会卖到250万美元。

　　在另一种情况下，一对上升期的买家决定先买一套新房产。

　　在伦敦西区，一套独立住宅的挂牌要价略低于200万美元。辛格密切关注着房源，当房主将要价降至180万美元时，他通知了他的客户，这在他看来表明他们有出售的动机。

　　买家最终以170.3万美元的价格成交，交易于3月结束。他们希望最近抵押贷款利率的小幅下降会对他们有利，这样他们就能更容易地卖掉他们的联排别墅。

　　展望春季，辛格认为，如果抵押贷款利率下降，购房者可能会变得不那么犹豫，但对卖家来说，市场上可能会出现更多房源的风险。

　　特别是在共管公寓市场，他看到许多投资者决定出售部分资产。

　　他表示:“投资者重新意识到，他们会在春季市场之前试探自己能买到什么。”

　　去年12月，公寓销售与历史平均水平相比仍处于非常低的水平。

　　罗伯特·范·莱茵，Strata的创始人。该公司表示，去年12月，多伦多市中心公寓的平均价格自2021年1月以来首次降至每平方英尺1000美元以下。

　　范?莱茵说，中介已经注意到买家的一种看法，即他们主导了市场。一些公司抛出了与基本面或近期可比指标无关的报价。

　　“他们得到了从未见过的低报价，”他在谈到上市代理时说。

　　最近的平均价格为每平方英尺997美元，比2022年2月每平方英尺1203美元的高点下降了17%。

　　根据TRREB的数据，在416地区，12月份公寓的平均价格与2022年12月相比下降了4.1%。

　　范瑞恩说，去年12月，市中心广受欢迎的两居室公寓的平均售价在97万美元左右。他补充称，通常情况下，这些股票的成交价比要价低1.9%左右。

　　“买家有一种感觉，认为他们主导了市场，”他说，但事实并非如此。“我们正处于一个疲软的买方市场。”

　　自2022年初达到峰值以来，多伦多共管公寓市场经历了多次波动。由于加拿大央行(Bank of Canada)在那一年开始了一系列加息，这一领域的价格下降了。

　　大约在去年这个时候，买家开始看到了机会之窗。这引发了2023年春季的反弹，5月份的平均价格回到了每平方英尺1127美元。

　　“我们看到了相当大的反弹，”范莱茵说，他也是Strata Realty的记录经纪人。

　　随着价格回升，买家变得越来越谨慎，而库存也开始膨胀。

　　在学生返校热潮消退后，待售公寓的数量也开始攀升。

　　据范?莱茵计算，从去年9月到12月初，出租房源数量跃升了82%。

　　他说，在夏末进入9月的繁忙时期之后，库存上升是很常见的。

　　“今年我们没有看到缓慢增长，而是看到了相当戏剧性的增长。”

　　范?莱茵认为，房价上涨的部分原因是，无法达成交易的卖家也在租赁市场上挂牌出售房屋。

　　在过去一两年里更新抵押贷款的业主受到了更高利率的打击。许多拥有多家公司的投资者正努力跟上持有成本。

　　范·莱茵从他公司的经纪人那里听说，一些投资者正在努力应对每月500至1,500美元的负现金流。

　　他说:“他们无法让这些数字发挥作用。”

　　范·莱茵说，一些手头特别紧的业主更愿意卖掉房子，但他们在租赁市场上保留了一套房源，作为安全保障。

　　“我感觉到，很多卖家都在与租赁市场调情。”

　　至于买家，一些人还在从春季竞购战的压力中恢复过来。另一些人则被高利率和高物价的结合所推迟。

　　“他们中有一部分人已经放弃了。他们对自己负担得起的东西不满意。”

　　TRREB主席Jennifer Pearce预测，较低的抵押贷款利率加上相对有弹性的经济应该会在2024年带来房屋销售的反弹。